Antragsbefugnis werdender Wohnungseigentümer in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren

Kammergericht Beschluss vom 18. Februar 2004 - 24 W 126/03 - GE 2004 S. 1302

Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt erst mit seiner Eintragung als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch sämtliche Rechte und Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Vor diesem Zeitpunkt steht ihm auf Wohnungseigentümerversammlungen weder ein Stimmrecht noch die Befugnis zu, Beschlüsse anzufechten. Etwas anderes gilt bei der so genannten werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihr gehören neben dem aufteilenden Eigentümer all jene Erwerber an, zu deren Gunsten bereits eine Eigentumsverschaffungsvormerkung in Abt. II des Grundbuchs eingetragen und ihnen jeweils die Wohnung übergeben wurde. Der werdende Wohnungseigentümer wird einem Wohnungseigentümer gleichgestellt. Das heißt, er hat volles Stimm- und Anfechtungsrecht in Bezug auf die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung. Der Status des werdenden Wohnungseigentümers bleibt auch mit der In-Vollzug-Setzung der Wohnungseigentümergemeinschaft, d. h. mit der Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch bestehen.

In dem vorliegenden Fall kaufte die Antragstellerin eine Wohnung. Die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung erfolgte nicht. Sie nahm vor Eigentumsumschreibung an einer Wohnungseigentümerversammlung teil und begehrte im Anschluss daran die Feststellung der Unwirksamkeit verschiedener Beschlüsse.

Das Kammergericht wies in seinem Beschluss darauf hin, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung auch ohne vorherige Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung von dem Verkäufer zur Ausübung des Stimmrechts auf der Wohnungseigentümerversammlung ermächtigt werden kann, wodurch ihm die Verfahrensstandschaft für das Beschlussanfechtungsverfahren verschafft wird, d. h. ein fremdes Recht im eigenen Namen geltend zu machen. Ob eine Ermächtigung zur Ausübung des Stimmrechts vorliegt, bedarf der Überprüfung des Einzelfalls. Als Indiz für die Ermächtigung sah es das Kammergericht hier an, dass die Verwaltung die Wohnungskäufer mit Zustimmung der Verkäuferin (teilende Eigentümerin) zur Beteiligung an der Wohnungseigentümerversammlung einlud. Hierüber brauchte es jedoch abschließend nicht zu befinden, denn die Antragstellerin hat es im vorliegenden Verfahren versäumt, innerhalb der Beschlussanfechtungsfrist von einem Monat gemäß § 23 Abs. 4 WEG deutlich zu machen, ein fremdes Recht im eigen Namen als Verfahrensstandschafter zu beanspruchen.

Fazit:

Es kann und wird eindringlich empfohlen, dass sich jeder Käufer von Wohnungs- oder Teileigentum bereits im notariellen Kaufvertrag zur Ausübung des Stimmrechts in der Wohnungseigentümerversammlung und der sich hieraus ableitbaren Verfahrensrechte vor dem Wohnungseigentumsgericht bevollmächtigen bzw. ermächtigen lässt.