Kündigungsrechtsausschluss in der Wohnraummiete zulässig

Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 bildete die Frage, ob in einem Wohnraummietvertrag das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung befristet ausgeschlossen werden kann, einen der Hauptstreitpunkte. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in drei Urteilen vom 22.12.2003, 30.06.2004 und 14.07.2004 (Das Grundeigentum 2004 S. 348; S. 1165 und 1166) vom Grundsatz her entschieden, dass ein Kündigungsrechtsausschluss zulässig ist. Es gilt jedoch Folgendes zu unterscheiden:

In dem der Entscheidung vom 22.12.2003 zugrunde liegenden Sachverhalt hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden, ob der Mieter im Rahmen einer konkret mit dem Vermieter ausgehandelten Individualvereinbarung einseitig, also allein, auf sein gesetzliches Kündigungsrecht befristet verzichten darf. Der Bundesgerichtshof hielt dies für zulässig und sah hierin insbesondere keinen Verstoß gegen die Vorschrift des § 573 c Abs. 4 BGB, wonach Vereinbarungen jedweder Art unwirksam sind, die die Kündigungsfrist zum Nachteil des Mieters verlängern. Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass ein Kündigungsrechtsausschluss die Regelungen über die Kündigungsfrist vollkommen unberührt lasse, weil diese ein bestehendes Kündigungsrecht gerade voraussetzen. Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof die Frage, ob ein Kündigungsrechtsausschluss im Rahmen eines so genannten Formularvertrags, der im Allgemeinen vom Vermieter gestellt wird, wirksam ist.

Diese Frage beantwortete der Bundesgerichtshof in seinen Entscheidungen vom 30.06.2004 und 14.07.2004. Danach ist ein Kündigungsrechtsausschluss in einem Formularmietvertrag zumindest dann wirksam, wenn beide Vertragsparteien, also auch der Vermieter, auf sein ordentliches Kündigungsrecht befristet verzichtet. Den Vermieter wird ein derartiger Verzicht nicht schmerzen, weil seine Möglichkeiten, das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung zu beenden, wegen des hierfür erforderlichen berechtigten Interesses ohnehin eingeschränkt sind.

Die Frage, ob ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsrechtsausschluss wirksam ist, beantwortete der Bundesgerichtshof nicht. Ebenso wenig legte er sich hinsichtlich der Dauer der Befristung für den Kündigungsrechtsausschluss fest. In beiden Entscheidungen erstreckte sich der Kündigungsrechtsausschluss lediglich auf ein bzw. zwei Jahre, während in der Entscheidung vom 22.12.2003 der Ausschluss über fünf Jahre vereinbart wurde.

Fazit:

Der Mieter kann also auch nach Abschaffung des einfachen Zeitmietvertrags durch einen vereinbarten Kündigungsrechtsausschluss längerfristig gebunden werden. Bei der Vertragsgestaltung müssen jedoch gleichwohl weiterhin Vorsicht und Sorgfalt walten.