Verjährungsbeginn von Schadensersatzansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen

Bundesgerichtshof Urteil 19.01.05- VIII ZR 114/04 - GE 2005 S. 230

Bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01.09.01 und der Schuldrechtsmodernisierung am 01.01.02 war es einhellige Meinung, dass die Verjährung des Schadensersatzanspruchs wegen nicht durchgeführter Schön-heitsreparaturen erst mit dessen Entstehung beginnt. Dies schlussfolgerte man aus § 198 BGB a. F., wonach die Verjährung des Anspruchs mit seiner Entstehung beginnt. Nach altem Recht entstand der Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen erst nach fruchtlosem Ablauf einer zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gesetzten Nachfrist, was im Einzelfall dazu führen konnte, dass die Verjährungsfrist ein Jahr betrug, weil die zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gesetzte Nachfrist kurz vor Ablauf der ersten sechs Monate endete, in denen der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen konnte. Zu dieser Art der Verjährungs-ausschöpfung kam es im Wesentlichen in den Fällen, in denen der Mieter ohne Angabe seiner Verzugsanschrift auszog und der Vermieter zunächst lang andauernde Recherchen nach seinem Verbleib anstellen musste.

All dies gilt nun nicht mehr, denn gemäß § 200 BGB beginnt die Verjährungsfrist der Ansprüche, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren unterliegen, mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. Einen solchen anderen durch das Gesetz bestimmten Verjährungsbeginn sahen zuvor ein gewichtiger Teil der Kommentar-literatur und nunmehr auch der BGH im § 548 BGB. Danach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Die Nichtdurchführung der Schönheits-reparaturen fällt unter das Tatbestandsmerkmal "Verschlechterungen der Mietsache". Zudem legte der BGH dar, dass die Systematik des Verjährungs-rechts den Verjährungsbeginn nicht notwendigerweise an die Entstehung des Anspruchs knüpfe. Mit dieser Auffassung wird dem Zweck des § 548 BGB Genüge getan, um damit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.

Fazit:

Das Urteil zwingt den Vermieter, bei der Rückgabe der Wohnung nicht nur dazu eine etwaige Renovierungsbedürftigkeit und die hieraus notwendigen Reno-vierungsmaßnahmen, sondern zugleich und vor allem auch den Verzugsort des ausziehenden Mieters sogleich festzustellen, um keine Zeit zu verlieren. Der Vermieter wird später nicht damit gehört, dass er zunächst den Aufenthalt des Mieters nicht ermitteln konnte. Ob es möglicherweise seitens des Mieters rechtsmissbräuchlich ist, die Einrede der Verjährung zu erheben, wenn er vertragswidrig seinen Verzugsort nicht angab und deshalb nicht rechtzeitig zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert werden konnte, bleibt abzuwarten, wird aber mutmaßlich nur auf Ausnahmefälle beschränkt werden können.