Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung auch bei Verwendung eines vertraglich nicht vereinbarten Umlageschlüssels

BGH Urteil vom 17.11.04 - VIII ZR 115/04 -

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, über geleistete Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Abrechnungszeitraum ist regelmäßig das Kalenderjahr. Dem Mieter muss daher spätestens bis zum 31. Dezember des Folgejahres eine Abrechnung zugegangen sein. Geht dem Mieter erst nach Ablauf dieser Frist eine Abrechnung zu, ist der Vermieter mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen; es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Soweit keine darüber hinausgehenden vertraglichen Absprachen getroffen wurden, muss eine Abrechnung folgende Mindestangaben enthalten:

  • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • die Berechnung des Anteils des Mieters
  • der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Genügt die Abrechnung den vorstehenden Anforderungen, ist sie formell wirksam. Inhaltliche Mängel ist der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu korrigieren berechtigt, denn nach überwiegender Auffassung kommt es für die formelle Wirksamkeit auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an.

Streitig war bislang die Frage, ob die Abrechnung auch dann formell wirksam ist, wenn der Vermieter einen vertraglich nicht vereinbarten Verteilerschlüssel/Umlageschlüssel verwendet. So wurde die Auffassung vertreten, dass die Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel einen formellen Mangel der Betriebskostenabrechnung darstellt und deshalb zu deren Unwirksamkeit führt. Es handelt sich in diesem Fall nicht mehr um eine Abrechnung, wenn ein anderer als der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel verwendet werde. Die Behebung des Fehlers nach Ablauf der Ausschlussfrist sei deshalb ausgeschlossen.

Diese Auffassung teilt der BGH nicht. Er stellt klar, dass die Verwendung eines anderen als des vereinbarten Umlageschlüssels an dem formell ordnungsgemäßen Charakter der Abrechnung nichts ändere. Es handelt sich vielmehr um einen inhaltlichen, zu korrigierenden Mangel der Abrechnung. Die Interessen des Mieters würden hierdurch nicht beeinträchtigt. Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 BGB sei es, eine zeitnahe Abrechnung zu gewährleisten, die durch einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter überprüfbar sei. Wenn der Vermieter einen vertraglich nicht vereinbarten Umlageschlüssel verwendet, sei dies für den Mieter ohne weiteres als inhaltlicher Fehler zu erkennen, der der Korrektur bedarf. Insoweit könne er den Vermieter auffordern, die notwendige Korrektur vorzunehmen.

Der BGH hat jedoch hervorgehoben, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist in jedem Fall mit weitergehenden Nachforderungen ausgeschlossen bleibt. Wenn also unter Verwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels eine höhere Nachforderung zulasten des Mieters berechnet wird, kann der Vermieter höchstens den Betrag verlangen, den er unter Verwendung des vertraglich nicht vereinbarten Umlageschlüssels ermittelte. Mit der Geltendmachung der darüber hinausgehenden Differenz ist er gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB weiterhin ausgeschlossen.

Fazit:
Der BGH hat dem Vermieter das Tor geöffnet, einen schwerwiegenden inhaltlichen Mangel auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist zu korrigieren. Gleichwohl können im Einzelfall wirtschaftliche Ausfälle entstehen.