Der fehlende Balkon als nicht nutzbarer Balkon

Kammergericht 02.09.04 - 12 U 211/03 - Grundeigentum 2004 S. 1391
Kammergericht 30.09.04 - 8 U 54/03 - Grundeigentum 2004 S. 1392

Will der Vermieter von Wohnraum die Miete erhöhen, kann er dies auf dreierlei Weise erreichen:

  • Erhöhung durch einvernehmliche Vereinbarung während des Mietverhältnisses, § 557 Abs. 1 BGB
  • Vereinbarung einer Staffel- oder einer Indexmiete (§§ 557 a, 557 b BGB)
  • Erhöhung mithilfe eines Mieterhöhungsverlangens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB

Der Vermieter ist verpflichtet, sein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB zu begründen, indem er u. a. auf einen vorhandenen Mietspiegel Bezug nimmt. Das Gesetz unterscheidet zwischen dem Mietspiegel und dem qualifizierten Mietspiegel. Der Unterschied zwischen beiden Mietspiegelarten besteht in der Qualität seiner Erstellung. Der qualifizierte Mietspiegel ist ein solcher, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Gemäß § 558 d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Der im Amtsblatt von Berlin am 27.03.03 veröffentlichte Berliner Mietspiegel 2003 ist ein qualifizierter Mietspiegel, der wie seine Vorgänger eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung mit 5 Merkmalgruppen enthält. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung gehört nicht zum Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels, dennoch wendet die Berliner Rechtsprechung die Orientierungshilfe auch weiterhin im Rahmen des ihr zustehenden richterlichen Ermessens bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete an.

Deshalb hat auch weiterhin eine alte Streitfrage Bedeutung: ob nämlich ein fehlender Balkon wie ein "nicht nutzbarer Balkon" im Sinne der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) zu bewerten ist. Während ein Teil der Rechtsprechung die Existenz eines Balkons für die Annahme des wohnwertmindernden Merkmals voraussetzt (so LG Berlin GE 2001 S. 1404; AG Schöneberg GE 2002 S. 469; AG Neukölln GE 1993 S. 163), haben zwei Berliner Mietberufungskammern die gegenteilige Auffassung vertreten, wonach auch der fehlende Balkon genau so negativ zu bewerten sei wie ein vorhandener, aber wegen Mangelhaftigkeit nicht nutzbarer Balkon. Zwei im Wesentlichen mit Mietsachen befasste Senate des Kammergerichts haben nunmehr in zwei Urteilen entschieden, dass der fehlende Balkon wie ein nicht nutzbarer Balkon zu behandeln sei. Sie beziehen sich dabei im Wesentlichen auf die Auskunft der Erstellenden des Berliner Mietspiegels 2000, der GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnwertforschung GmbH, die die Auffassung vertrat, dass ein nicht vorhandener Balkon zum Zeitpunkt der Vermietung zu einem negativen Merkmal in der 3. Merkmalsgruppe führe.

Fazit:

Zukünftig wird der Vermieter bei der Spanneneinordnung die beiden vorgenannten Entscheidungen nicht negieren können. Wir gehen davon aus, dass sie von der untergerichtlichen Rechtsprechung im Wesentlichen befolgt werden wird.