Heizkostenabrechnung bei Wärmecontracting

LG Berlin 30. August 2004 - 67 S 104/0 - Grundeigentum 2004 S. 1294
LG Bochum 18. Juni 2004 - 5 S 52/04 - NZM 2004 S. 779

In der Mehrzahl der Fälle versorgt der Vermieter seine Mieter über eine eigene sich im Hause befindende Anlage direkt mit Wärmeenergie für Heizung und Warmwasser. Auf der Grundlage einer hierfür notwendigen vertraglichen Vereinbarung rechnet er sodann über die hier entstandenen Kosten nach Maßgabe der Heizkostenverordnung ab. Viele Vermieter sind jedoch in der jüngsten Vergangenheit dazu übergegangen, den Mieter indirekt mit Wärmeenergie zu versorgen, indem sie die Energie zur Weiterreichung an den Mieter von einem Dritten beziehen, der sie über eine von ihm betriebene und zu unterhaltende Anlage einspeist (so genanntes Wärmecontracting).

Zwei landgerichtliche Entscheidungen haben sich in jüngster Zeit mit zwei wesentlichen Streitfragen befassen müssen.

So entschied das Landgericht Berlin am 30. August 2004 (Grundeigentum 2004 S. 1294), dass der Vermieter ohne vertragliche Vereinbarung nicht berechtigt sei, die Wärmeversorgung einseitig von der zunächst vorhandenen eigenen Zentralheizung auf Wärmelieferung durch einen Contracter umzustellen. Im Falle einer derart unzulässigen einseitigen vertraglichen Umstellung der Wärmeversorgung ist der Vermieter im Rahmen der zu erstellenden Heizkostenabrechnung weiterhin nur berechtigt, die bisher mietvertraglich vereinbarten umlegbaren Kosten auf den Mieter abzuwälzen. Nicht umlegbare Kostenanteile des Contracters wie Instandhaltung, Abschreibung und Gewinn sind in diesem Fall vom Vermieter herauszurechnen, ein nahezu hoffnungsloses Unterfangen, weil der Vermieter in diesen Fällen von seinem Lieferanten abhängig wäre, dass dieser seine Kalkulation offen legt, worauf er keinen Anspruch hat. Das Landgericht Berlin hat zu der für die Praxis wichtigen Frage nach der Zulässigkeit der Umstellung der Wärmeversorgung während des laufenden Mietverhältnisses die Revision beim BGH zugelassen.

Mit Rücksicht auf die eben beschriebenen zusätzlichen Kostenanteile des Contracters ist die Wärmelieferung durch einen Dritten für den Mieter kostenintensiv. Das Landgericht Bochum beschäftigte sich mit der Frage, ob hierin generell ein Verstoß gegen das vom Vermieter zu beachtende Wirtschaftlichkeitsgebot angenommen werden könne, das zudem nunmehr im § 560 Abs. 5 BGB Einzug in das Gesetz hielt. Das Landgericht Bochum und mit ihm die überwiegende Rechtsprechung verneint generell einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (NZM 2004 S. 779). Mit der Beauftragung der spezialisierten Versorgungsunternehmen wird regelmäßig eine dauerhafte Energieeinsparung und werden damit zusätzliche Vorteile unter Umweltgesichtspunkten erreicht. Das Erreichen dieses von der Heizkostenverordnung bezweckten Ziels stellt keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot dar, selbst wenn die hierfür notwendigen Kosten sich nachteilig für den Mieter auswirken, dass dieser keine Verringerung der Heiz- und Warmwasserkosten, eher sogar eine Erhöhung für sich verbuchen kann. Der Vermieter verletze doch die Pflicht zur ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung, wenn ihm das Wärmelieferungsunternehmen erheblich über dem Durchschnitt liegende Kosten in Rechnung stellt. Es ist Sache des Mieters, hierzu im Einzelnen vorzutragen.

Das Landgericht Bochum hat im Übrigen unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des BGH (NZM 2003 S. 757) klargestellt, dass der Vermieter berechtigt sei, sämtliche ihm vom Wärmelieferanten in Rechnung gestellten Kosten ohne weitere Aufgliederung auf den Mieter abzuwälzen, während das Landgericht Berlin hieran ebenfalls Zweifel äußert.

Fazit:

Die Rechtsfragen zum so genannten Wärmecontracting sind daher leider weiterhin offen und ungeklärt. Wenn der Vermieter daher während laufender Mietverhältnisse eine Umstellung auf Wärmecontracting vornehmen will, stellt es die sicherste Variante dar, hierüber eine vertragliche Vereinbarung mit den Mietern zu treffen. Ansonsten bleibt die Hoffnung auf eine umgehende Klarstellung durch den BGH.