Kein Mietanspruch nach unberechtigter fristloser Kündigung und vorzeitiger Rückgabe der Mietsache

OLG Düsseldorf 07.10.04 - I-10 U 70/04 - GE 2004 S. 1392

In dem vorliegenden gewerbemietrechtlichen Fall kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen eines nach seiner Auffassung pflichtwidrigen Verhaltens des Mieters fristlos. Der Mieter gab die Gewerbeflächen geräumt heraus. Weil der Vermieter nachfolgend die Flächen nicht weitervermieten konnte, nahm er den Mieter aufgrund der nach seiner Auffassung schuldhaft veranlassten fristlosen Kündigung auf Ersatz des hierdurch entstandenen Mietausfallschadens in Anspruch.

Der Mietausfallschaden kann in solchen Fällen vom Vermieter bis zum Ende der vereinbarten Vertragsdauer in Höhe der vereinbart gewesenen Miete oder bis zu dem Termin geltend gemacht werden, zu dem der Mieter den Mietvertrag hätte ordentlich kündigen können. Etwaige durch die vorzeitige Vertragsauflösung ersparte Aufwendungen oder entstandenen Vorteile muss sich der Vermieter anrechnen lassen.

Im vorliegenden Fall kam das Oberlandesgericht jedoch zu dem Ergebnis der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung und damit zum Fortbestehen des Mietverhältnisses. Der Vermieter meinte nunmehr, entsprechend Mietzahlung verlangen zu können. Das Oberlandesgericht verneinte den Zahlungsanspruch des Vermieters, weil dieser sich mit seinem Zahlungsverlangen rechtsmissbräuchlich, d. h. widersprüchlich verhalte und damit gegen den im Privatrecht vorherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße. Die Rechtsmissbräuchlichkeit ergebe sich aus der Veranlassung der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache infolge der unberechtigten Kündigung.

Fazit:

Der Vermieter muss in jedem Einzelfall das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen der von ihm beabsichtigten fristlosen Kündigung überprüfen, um unliebsame Überraschungen - wie vorliegende - zu vermeiden.

Das Oberlandesgericht hat sich nicht mit der weitergehenden Frage beschäftigen müssen, ob der Vermieter dem Mieter die Besitzeinräumung an der Mietsache erneut anbieten könne, um damit die Verpflichtung zur Mietzahlung wieder entstehen zu lassen. Aufgrund der unberechtigten fristlosen Kündigung dürfte jedoch dem Mieter seinerseits ein Recht zur fristlosen Kündigung zustehen.