Gewährleistungsrechte des gewerblichen Zwischenvermieters über Wohnraum

BGH 30. Juni 2004 - XII ZR 251/02 - NZM 2004 S. 776

In einer Entscheidung vom 30. Juni 2004 setzte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage auseinander, ob und in welchem Umfang der gewerbliche Zwischenvermieter von Wohnraum Mängel gegenüber dem Hauptvermieter einwenden darf, die die Wohnungstauglichkeit der überlassenen Flächen beeinträchtigen.

Im vorliegenden Fall wurde eine Wohnanlage, bestehend aus 13 Wohnungen, für die Dauer von 30 Jahren zur Weitervermietung zu Wohnzwecken vermietet. Nach 11 Jahren Mietdauer traten verschiedene Mängel in einzelnen Wohnungen auf; u. a. wurden optische Beeinträchtigungen der mitvermieteten Einbauküchen gerügt.

Der BGH stellte Folgendes klar:

  • Das Mietverhältnis zwischen Eigentümer und Zwischenvermieter unterliegt den Vorschriften über die gewerbliche Miete, selbst wenn die Weitervermietung zu Wohnzwecken erfolgt, während sich der Charakter des Mietverhältnisses zwischen dem Zwischenvermieter und dem Endmieter an dem vereinbarten Nutzungszweck (Wohnung oder Gewerbe) orientiert.
  • Die Fragen nach den Gewährleistungsrechten des Zwischenvermieters und des Endmieters sind getrennt im Rahmen des jeweiligen Mietverhältnisses zu beantworten und zu beurteilen.
  • Mängel, derentwegen der Endmieter eine Beeinträchtigung der Wohnungstauglichkeit einwendet, sind in der Regel auch als Mängel innerhalb des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses zwischen Hauptvermieter und Zwischenmieter anzusehen. Dies gilt dann nicht, wenn die Mängel im Hinblick auf die Größenordnung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses als unerheblich anzusehen sind und deshalb ein Minderungsrecht ausscheidet. Als unerheblich im Rechtssinne ist ein Mangel dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell mit geringen Kosten beseitigt werden kann, sodass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstößt.

Im vorliegenden Fall war zwar nur ein Teil der 13 Wohnungen mängelbehaftet; die Mängel waren jedoch so erheblich (teilweiser Heizungs- und Warmwasserausfall), dass sie auch bezogen auf Größe der vermieteten Wohnanlage nicht mehr als unerheblich angesehen wurden. Nach Auffassung des BGH legen optische Beeinträchtigungen der mitvermieteten Einbauküchen eine schlechtere Vermietbarkeit der einzelnen Wohnungen zumindest nahe.

Fazit:

Die vorliegende Entscheidung lässt eine Tendenz erkennen, die Rechte des gewerblichen Zwischenvermieters trotz des gewerblichen Charakters des Mietverhältnisses zu stärken. Verwiesen sei hier auf die weitere Entscheidung des BGH (NZM 2004 S. 222), wonach auch dem gewerblichen Zwischenvermieter das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung zusteht. Bedenklich sind die Ausführungen zu den optischen Beeinträchtigungen, da insoweit in nicht zu vertretender Weise dem Hauptvermieter die Risiken der Weitervermietbarkeit überbürdet werden. Einer solchen Gefahr kann und muss der Vermieter vorbeugen, indem er bereits bei Vertragsabschluss eine ihm insoweit entlastende Instandhaltungsregelung in das Vertragswerk einarbeiten lässt.